Come le condizioni di manutenzione del tuo condominio impediscono la vendita del tuo immobile, anche se all’interno è una vera e propria reggia

Uno degli scenari più frequenti del patrimonio immobiliare di Salerno è la scarsa importanza che viene data alla manutenzione delle parti comuni del condominio, soprattutto negli edifici di interesse situati nei quartieri più storici di Salerno, negli stabili più antichi del centro.

Ma quanto influisce sul valore di mercato lo stato di manutenzione dello stabile a questo tipo di immobili? 

Spesso mi ritrovo a dover valutare infatti immobili di grande valore, ristrutturati con rifiniture di pregio, ma… il portone, i prospetti, le facciate dell’edificio sono oggetti di interventi di manutenzione, e questo è un bel problema!

Per mia esperienza, ti posso assicurare che è un grande danno per il tuo immobile! 

Non riesci a credere che possa essere davvero così determinante? Ma sei sicuro che non ragioneresti allo stesso modo?

Ti faccio un esempio: vai in un ristorante stellato Michelin, ordini una pietanza cucinata da uno chef iper rinomato, ma ti viene servito male e su un piatto sporco, lesionato. Cosa fai? Be’, come minimo chiami il proprietario del locale e chiedi spiegazioni! Com’è possibile infatti pagare così tanto e ritrovarsi il proprio piatto preferito, cucinato al top ma servito malissimo?! Quel pessimo servizio ti ha fatto anche fare una bruttissima figura con il tuo ospite, che è proprio il padre della donna che vuoi chiedere in sposa! Scommetto che in una situazione simile non ci penseresti due volte: ti alzeresti, senza pagare un euro!

Questo è molto simile a ciò che succede agli immobili di pregio con degli edifici in cattive condizioni, te lo garantisco.

So che tu, proprietario di un immobile di questo tipo, hai aspettative altissime sul suo valore – specialmente perché hai speso una fortuna per poterlo ristrutturare in quel modo. Ti capisco, davvero. Ma il condominio in pessimo stato sarà la prima cosa che vedrà il tuo potenziale acquirente, e lui, che è molto esigente e raffinato, non farà che storcere il naso vedendo quel portone vecchio che cade a pezzi.

Hai presente il detto “L’abito non fa il monaco”? Be’, è una grande FARSA: non ti ci cullare minimamente!

Chiunque si fa condizionare dalla prima impressione, dall’involucro esterno di qualsiasi persona o cosa: anche tu. E il tuo acquirente vedrà prima di tutto la facciata esterna dell’edificio, non l’interno della tua abitazione: con questo devi fare i conti.

Non lo puoi aggirare.

E, attenzione: non significa che il valore del tuo immobile sarà sottoposto a pesanti trattative di negoziazione per abbassare il prezzo. Quel potenziale acquirente, molto probabilmente, non ci starà neanche a pensare: alzerà i tacchi e se ne andrà di corsa!

Ho conosciuto davvero molti proprietari che rimanevano perplessi perché non riuscivano a vendere il proprio immobile di pregio, che protestavano affermando di avere una casa bellissima. E spesso era proprio vero. Ma niente fa nascondere la prima impressione, il contorno, ciò che si vede da fuori.

Tu ormai sarai talmente abituato a vedere quella facciata in quelle condizioni che non ci fai nemmeno più caso e tendi a minimizzare il problema. Niente di più sbagliato!

Devi invece allarmarti. 

In circostanze di questo genere, purtroppo, il valore da decurtare non è solo il costo dei lavori di manutenzione assegnati al proprio immobile, ma devi tenere conto di:

Il fastidio che i lavori comporteranno al futuro acquirente;

Le innumerevoli riunioni d’assemblea a cui dovrà partecipare e litigare con i condomini;

Il tempo che si impiegherà per rendere tutto come nuovo;

Gli imprevisti;

Le morosità nei pagamenti di qualche condomino;

E chi più ne ha più ne metta…

Si sa: i lavori ai palazzi sono delle vere e proprie rogne, chi ha possibilità di spendere di certo non ha voglia di entrare in certe problematiche!

Soprattutto perché, voglio essere proprio sincero con te, gli acquirenti delle case di rappresentanza e di pregio hanno un solo scopo: mostrare ad amici e colleghi il proprio status symbol.

Ma se questi entrano e vedono un condominio fatiscente, cosa penseranno di lui?

Ecco il problema più grosso che farà stagnare all’infinito la tua vendita: non il costo dei lavori, ma la presenza di un abito che fa un pessimo monaco!

Ora so che tutto ciò che ti sto dicendo ti potrà spaventare, perché davi per scontato che avresti venduto il tuo immobile in quattro e quattr’otto, ma ti voglio rassicurare: c’è una soluzione.

La condizione del condominio infatti non farà in modo che la tua casa non possa essere venduta.

Ricordati sempre: tutto ha un prezzo.

Bisogna solo capire quanto questo può influire in una situazione del genere. 

Un preventivo dei lavori già approvato ci può aiutare tanto nel capire questa dimostrazione.

Nella mia esperienza, ti posso dare la risposta a un quesito che non troverai in nessun manuale: quanto vale l’abbattimento del valore del tuo immobile in uno stabile da ristrutturare?

Abbiamo lavorato molto con le abitazioni del centro storico di Salerno e, in questi anni, abbiamo raccolto una serie di dati e valutazioni che ci hanno permesso di calcolare questo abbattimento in un range percentuale che oscilla dal 5 al 15% del valore del tuo immobile, a seconda delle condizioni del condominio.

Oltre a ciò, dovrai anche sottrarre al valore i costi preventivati nel valore assegnato al tuo alloggio.

Quindi, cosa vuol dire nel pratico?

Facciamo un esempio: 

Prendiamo un immobile il cui valore sarebbe 500.000 € se lo stabile si presentasse in ottime condizioni. Non è questo il caso, e i costi dei lavori straordinari condominiali preventivati assegnati al proprio alloggio è pari a 18.000 €. Scegliendo la media di abbattimento, quindi, procediamo a fare questo calcolo: 500.000 – 10% = 450.000 €. A questi sottraiamo le spese assegnate al proprio alloggio: 450.000 – 18.000 € = 432.000 €. 432.000 € sarà il valore di mercato che giustifica il disagio e i lavori. 

Voglio precisare che, nella situazione in cui i lavori dello stabile siano già stati deliberati in assemblea, quando si decide di vendere, per legge è il proprietario che deve farsene carico, anche quando non sono stati eseguiti.

Nell’esempio che ti ho appena fatto, l’acquirente ha scelto di farsi carico delle spese dei lavori, anche se deliberati dal precedente proprietario – esonerandolo, ovviamente, dai possibili problemi che possono sorgere durante. 

Fare ragionamenti di questo genere farà sì che tu possa finalmente concretizzare la tua vendita e liberarti da ogni problematica futura dei lavori!

Quindi, che aspetti? Se hai un immobile di pregio rivestito in uno spregio di palazzo, e vuoi vendere senza rischiare di fare allontanare tutti i possibili acquirenti, sono la persona giusta per te.

Fissa la tua consulenza gratuita al numero 089 0977085.

Ti garantisco una valutazione precisa del tuo immobile e di non lasciare bloccata la tua vendita!

Ti aspetto,

Andrea r