Stiamo vivendo un periodo complesso e parlare di contratto transitorio è lontano dai nostri pensieri. La pandemia ha creato disparità lavorative, interruzioni contrattuali e ha fatto emergere incertezze in tutti i campi.

Tuttavia mi sembrava utile offrire una prospettiva a chi ha investito per acquistare una casa vacanza che ora resta chiusa.

In questo clima generale, il settore degli affitti brevi è stato uno dei più colpiti: annullamenti di prenotazioni, stagioni saltate, opportunità di rientrare degli ivestimenti sfumate.

La situazione è complessa per tutti: per chi vorrebbe viaggiare ma è chiuso entro i confini regionali, per chi ha un appartamento da affittare e non sa come metterlo a reddito.

Per questo ho pensato a una breve guida dedicata ai proprietari di immobili di Salerno, per offrire loro qualche suggerimento utile per affrontare meglio questo periodo.

Cos’è il contratto di locazione di natura transitoria?

Immaginiamo che tu abbia una casa vacanza qui a Salerno. Magari l’avevi acquistata come investimento per poterla affittare in estate e pagarci così il mutuo e le spese di mantenimento.

Arriva il lockdown e tutto diventa impossibile:

• ricevere prenotazioni dall’Italia
• contare su ospiti stranieri
• pagare le spese inerenti all’immobile
• rientrare della ristrutturazione.

Mi fermo qui. Ma andiamo con ordine.

Per capire cos’è l’affitto transitorio occorre chiarire prima il termine contratto. Spesso infatti vengono confusi contratto di affitto e locazione.

In generale possiamo dire che il contratto di affitto ha come oggetto beni mobili o immobili “produttivi”, in grado quindi di produrre ricchezza, mentre al contrario il contratto di locazione ha come oggetto beni non necessariamente produttivi ma che potrebbero diventare tali.

Il contratto di affitto transitorio è quindi un normale contratto di locazione a uso abitativo. Cambia semplicemente la durata del rapporto che vincola le parti.

Perché stipulare un contratto a uso transitorio?

Il primo punto vantaggioso dell’affitto transitorio rispetto al normale affitto è la novità introdotta nel 2017 dall’Agenzia delle Entrate che prevede l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% anche a questa tipologia di contratto. La condizione è che il canone rientri nei limiti stabiliti dagli Accordi Territoriali del Comune in cui si trova la casa.

Per contratto transitorio, va detto, si intende una locazione della durata compresa tra un minimo di un mese e un massimo di 18 mesi, con esigenze diverse da quelle turistiche.

In precedenza i proprietari potevano beneficiare dell’aliquota ridotta solo stipulando contratti lunghi della durata di tre anni più due.

Il contratto lungo, in generale, spaventa i proprietari. Li fa sentire vincolati. Soprattutto in caso dovessero avere necessità di abita l’immobile o di intervenire su inquilini indesiderati.

In quali casi è possibile registrare un contratto transitorio?

Il primo caso che mi viene in mente è quando l’inquilino si è dovuto trasferire temporaneamente per motivi di lavoro – come in questo periodo di smart working – oppure perché ha acquistato casa a Salerno, ma non è ancora pronta. Altro caso ancora – e succede frequentemente – in caso di separazione.

Per registrare il contratto a uso transitorio è possibile fare riferimento al modello D.M. 30 dicembre 2002 predisposto e messo a disposizione dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture.

Il contratto di locazione transitorio, pena nullità deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato nei termini presso un ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione del contratto è obbligatoria per la durata superiore ai 30 giorni.

Va compilato in ogni parte: anagrafica delle parti, caratteristiche dell’immobile, importo del canone e modalità di versamento, il riferimento all’esigenza transitoria e la clausola con cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione.

Tra la documentazione obbligatoria che il locatore deve fornire all’inquilino vi è l’Attestazione di Prestazione Energetica (APE), pena una sanzione amministrativa a entrambe le parti.

Un’altra tipologia di contratto di locazione ad uso transitorio riguarda gli studenti universitari. In questi casi il locatore mette a disposizione di uno o più studenti un immobile a uso abitativo nel Comune sede dell’Università o in un Comune limitrofo.

Nello specifico Salerno e il Comune di Fisciano o dintorni per allievi dell’Università di Salerno.

Il contratto ha una durata compresa tra i 6 e i 36 mesi e deve esplicitare il riferimento al fatto che l’inquilino è iscritto a un corso universitario presso la locale Università.

Come trasformare in affitto transitorio l’affitto breve?

Se per l’affitto transitorio i tempi della locazione vanno da uno a 18 mesi, quando si parla di affitto breve (o affitto temporaneo) il periodo non supera i 30 giorni. Il contratto è stipulato da persone fisiche, esclude l’attività di impresa e non richiede registrazione.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito la materia introducendo un’agevolazione fiscale, con imposta applicata al 21% sulla rendita derivante dall’affitto breve, nei casi di contratti di affitto non superiori al mese.

La condizione era molto vantaggiosa e il mercato immobiliare ha beneficiato di questa opportunità concessa ai cittadini che desideravano diversificare le loro entrate.

La pandemia, il blocco degli spostamenti, mesi di incertezza e difficoltà economiche hanno inciso profondamente su questa fetta del mercato immobiliare.

Tanto da consigliare ai miei clienti di valutare l’affitto transitorio che abbiamo visto sopra per contenere le spese e rientrare di alcune.

Se anche tu ti trovi in questa condizione, hai una casa Vacanza a Salerno e vuoi fare qualcosa adesso in attesa che si possa tornare a nuova normalità, ti suggerisco di valutare questa possibilità.

Ho messo a punto in questi mesi un Metodo sicuro ed organizzato per la città di Salerno per valutare l’inquilino che fa al caso tuo: 

• appuntamenti di persona solo se realmente interessati grazie alla visita guidata del Virtual Tour
• garanzia del servizio “controllo inquilino” per l’affidabilità del conduttore
• firmare elettronica vanzata del contratto di locazione per evitare la presenza fisica in totale sicurezza.

Spero di averti dato qualche utile suggerimento. Se vuoi saperne di più ed evitare la burocrazia, puoi chiamarmi allo 089 0977085 per una consulenza, senza impegno.

Verificheremo come posso aiutarti.

A presto!