Il futuro del piccolo-medio investitore immobiliare: Uso abitativo o commerciale?

Ricevo ogni giorno numerose richieste d’investimento in immobili e il dubbio cruciale che mi viene posto è :

investire nel residenziale o commerciale? 

Non mi piace dare una risposta secca al quesito. 

Ci sono eccezioni ad ogni regola e quindi propongo una riflessione in modo che ognuno possa trarre le proprie conclusioni e fare una scelta consapevole.

Non solo in altre città, ma anche a Salerno sempre più locali commerciali recano il cartello Affitasi da più mesi e qualcuno addirittura risulta abbandonato.

L’altro giorno con dei colleghi della capitale si discuteva a riguardo. Erano almeno3 generazioni che non si vedeva un locale ad uso commerciale così a lungo libero, con cartello AFFITTASI o VENDESI nelle vie più ambite di Roma.

Molti non si sanno spiegare il perchè, altri danno la colpa alla crisi economica.

Eppure le aziende di logistica, i cosiddetti “corrieri” svettano come frecce per i centri delle città italiane investendo nei parchi autovetture e in tecnologia avanzata

Sono potuto giungere alla conclusione che il mercato ha modificato le proprie regole ma non ha abbassato i consumi. Mi spiego meglio.

Qualche giorno fa ero alla ricerca di addobbi per la festa del primo compleanno di mio figlio e provavo, per la prima volta, a recarmi con mia moglie presso un famoso negozio di Salerno.

Iniziamo a chiedere alcuni prodotti ma purtroppo non avevano quello che cercavamo, c’era la possibilità di ordinarlo ma sarebbe potuto arrivare solo dopo una settimana.

Saremmo dovuto tornare in negozio, e se la commessa avesse dimenticato di inoltrare l’ordine, oppure non avesse avuto la possibilità di unire più acquisti, la festa di mio figlio avrebbe dovuto rinunciare agli addobbi che avevamo previsto.

Per di più non percepivo interesse da parte della commessa a soddisfare i nostri bisogni, piuttosto insisteva nel mostrarci tutt’altro, dandoci la sensazione di farlo pur di farci comprare qualcosa. 

Il punto dove voglio arrivare è che in varie attività commerciali, non tutte per fortuna, c’è poca professionalità e conoscenza del prodotto che si vende.

E la ragione è che i titolari di queste attività scelgono personale a basso costo per contenere le spese. Comprensibile, per certi versi, ma non si può dire sia la scelta giusta. È una mossa autodistruttiva.

Questi dipendenti hanno la funzione di tenere aperto un negozio fino all’orario di chiusura. Forse oggi più che mai si fa caso al servizio di vendita, un tempo si acquistava quello che capitava di trovare in negozio e ci si accontentava più facilmente, o altrimenti si rischiava molto facilmente di restare senza coccarde per la festa di compleanno del proprio figlio.

Dopo l’esperienza punto vendita fisico, ho dato un’occhiata su Amazon. Mi si èaperto un mondo! In più c’era la possibilità di risparmiare un po’ e di ricevere già il giorno seguente la merce acquistata, direttamente a casa. Senza che qualcuno ti dicesse che c’era qualcos’altro di diverso da sostituire o adattare alle tue aspettative.

Oggi, se entro in un negozio, è solo perché conosco bene l’articolo e mi trovo a mio agio con chi mi sta vendendo quell’articolo.

Insomma, deve essere un’esperienza positiva quella nello store, con relazioni sincere e amichevoli.

Altrimenti preferisco un freddo ma conveniente click per acquistare qualcosa. Credo di non essere il solo a pensarla così, sarà capitato anche a voi di sicuro un’esperienza simile, quantomeno di percepire l’atteggiamento dei venditori.

Questo è uno dei motivi per cui i locali commerciali si svuotano ma aumentano sempre più i corrieri che sfrecciano per le strade delle nostre città.

• Gli esperti prevedono che entro 5 anni questo scenario sarà quintuplicato.

Ciò fa sì che le richieste dei proprietari di immobili commerciali stiano abbassando le pretese sugli affitti.

Grazie a queste circostanze sta emergendo un nuovo fenomeno: una buona parte di professionisti sceglie di occupare uno studio associato (per esempio architetti, ingegneri, avvocati…) ed è interessata ormai a locali da condividere e a prezzi molto accessibili.

Delocalizzano le proprie sedi in questi locali commerciali usandoli anche come gallerie per eventi, incontri a tema e postazioni di coworking.

Ma non sempre conviene affittarli, molti proprietari pur di non vedersi togliere dal fisco più di quello che chiedono in affitto, preferiscono lasciarli vuoti. Alcuni addirittura li trasformano in box auto. 

Questo il governo l’ha capito e oggi abbiamo la cedolare secca anche per il locale commerciale: si tratta di un contratto abitativo a cedolare secca del 21% con tutti i suoi sgravi di adempimenti (2° comma dell’Art. 3 del D.Lgs. 23/2011).

Cosa un pochino diversa accade nei centri commerciali ad alta attrattiva, con spazi ricreativi per bambini, famiglie o riservati all’area parcheggio. Per rendere un’idea, parlo di quelli con possibilità di passare una mezza o intera giornata distraendosi, anche senza comprare nulla, per quanto poi comprare nulla una volta li’ sia quasi impossibile.

Cosa succede invece alle abitazioni?

Oggi la Casa è diventata fonte di guadagno e in molti casi di risparmio. Ora ti spiego.

Molti miei clienti professionisti, dall’architetto, ingegnere, informatico e, addirittura, commercianti al dettaglio, hanno scelto di lavorare da casa, pur di non pagare uno studio o un locale commerciale su strada.

Ormai con la fibra e le miriadi possibilità di digitalizzare ogni processo è un modo per risparmiare molto conveniente. Si lavora a casa, adibendo a studio un piccolo angolo dell’abitazione.

Inoltre, con la sempre più richiesta di locazioni brevi tipo B&B, da parte di professionisti che si spostano sempre più frequentemente, per vacanza o per lavoro, si può oggi ripagare tutte le spese e guadagnarci anche qualcosa dedicando una o due stanze alla condivisione con altri ospiti coinquilini occasionali.

La richiesta di abitazioni è in crescita quindi, anche se i prezzi restano abbastanza stabili nei centri delle città, al contrario dei locali commerciali che stanno abbassando il proprio valore di mercato.

Quindi sempre di più il locale commerciale diventa poco conveniente come investimento, mentre la casa resta quella preferita.

Lo scenario futuro da qui a 5 anni è che grossi colossi di società di investimento acquistino interi stabili residenziali nei centri delle città con maggiore densità di popolazione, per convertirli ad alberghi di lusso, smart hotel, residence o centri commerciali su più livelli con alti standard, dotati di aree comfort come spa, fitness e ristoranti.

Nei centri storici restano ancora vive certe attività di turismo più che di consumo locale, che lottano ogni giorno sui margini di guadagno rispetto alla concorrenza delle grandi multinazionali.

Spero di averti fornito elementi chiari per poter compiere la scelta migliore per il tuo investimento, nel caso ti vada di esprimere un parere scrivilo nei commenti, sarei felice di leggerlo! 

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