Agibilità immobili, come rendere la tua compravendita facile, veloce e consapevole

Per chi opera nel settore l’agibilità degli immobili è un presupposto molto comune, ma chi solo ultimamente ha a che fare con la vendita del proprio immobile rimane perplesso. 

C’è da dire che più della metà degli immobili non ristrutturati o non costruiti di recente ne è priva. 

Ma perché l’agibilità degli immobili è così importante?

Perché quando il Notaio stipula il rogito, e chiede dell’agibilità, tutti si guardano, smarriti? 

Io, Acquirente, dovrei preoccuparmi? 

Ed e io Venditore sarei obbligato ?

Faccio una premessa, qui non intervengo in qualità di architetto, geometra e nemmeno ingegnere. Ti racconto e condivido esperienze professionali vissute gomito a gomito con tecnici nell’ambito immobiliare.  

Svolgo l’attività di agente immobiliare dal 2003 e ho vissuto le varie consuetudini di Notai e Tecnici nell’applicare gli obblighi di legge quando si stipula un atto di compravendita.    

Nnegli ultimi dieci anni l’agibilità è stata all’improvviso rispolverata dal Testo Unico in materia edilizia D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. 

Una curiosità l’ho scoperta! L’agibilità per gli immobili esiste dal 1888! 

Per la maggior parte delle nuove costruzioni, invece, essere conformi all’agibilità è scontato, lo sanno il Notaio e gli operatori del settore.   

In questo articolo ti parlo di una parte della città di Salerno più colpita da questo grattacapo. 

Ad eccezione di gran parte del Centro storico costruito molto precedentemente, gli edifici che si ergono lungo il litorale, il fiume Irno e la collina del Carmine, sono in aree urbanizzate selvaggiamente negli anni ’60’. 

La metà delle compravendite fatte in queste zone sono quasi sempre oggetto di discussione tra Notaio dell’Acquirente, Venditore e Agente Immobiliare per la mancanza dell’agibilità,  senza considerare le tante discordanze tra la costruzione realizzata e i progetti in concessione depositati in Comune.

Avere l’agibilità per un immobile costruito intorno agli anni ’70 è come avere una pagella scolastica piena di 10 e lode. Tutti si complimenteranno con te quando la presenterai e il tuo agente immobiliare quasi non crederà ai suoi occhi.  

Come dice un mio amico Notaio: è una casa con bollino blu! 

Può sembrarti una cosa banale, ma c’è l’obbligo di accompagnare l’agibilità all’ immobile quando si vende anche in questo caso. Tanto è vero che il Notaio, quando legge l’atto e arriva al punto dolente della garanzia di legge urbanistica, ribadisce alle parti di essere a conoscenza che l’immobile è sprovvisto del certificato di agibilità e l’acquirente ne prende atto sollevando il venditore da ogni responsabilità, ecc…

Questo quando l’immobile non ha l’agibilità.   

Anche se ci sei vissuto per tanti anni senza aver avuto nessun problema, hai l’obbligo di dotare il tuo immobile dell’agibilità quando la vendi.    

Come vedi il Notaio ha venduto lo stesso l’immobile ma l’acquirente ha dovuto dichiarare di esserne a conoscenza e sollevare il venditore da ogni responsabilità per la sua mancanza.

Ma quando non si chiarisce prima del contratto e l’acquirente apprende in un secondo momento che l’immobile che sta comprando con i suoi sacrifici non è agibile, ciò crea problemi. 

Oggi siamo terrorizzati dalla burocrazia e questa spaventa ancora di più le parti. 

“Proprio per evitare questi malintesi nella nostra proposta di acquisto, è prevista la voce che richiama la presenza o meno dell’agibilità. Questo lo riscontriamo dalle verifiche che effettuiamo prima di iniziare le visite di potenziali acquirenti.”

Come dicevo prima, oggi siamo terrorizzati dalla burocrazia e questi contesti esaltano l’apprensione. Su questo aspetto non dobbiamo tanto preoccuparci, è solo una questione di costi.  

Un tempo era compito del Comune, dopo lunghe attese, rilasciare il certificato di agibilità, e, se per qualche motivo ne avevi bisogno urgentemente, dovevi accontentarti del silenzioso assenso superati i 60 giorni dal protocollo della richiesta. 

Oggi, invece e per fortuna, è il nostro amico Tecnico che auto-certifica con la “ S.C.A”. Ha sicuramente  responsabilità molto più importati rispetto al passato, ma basta rivolgersi a lui e il gioco è fatto!

In sostanza, quindi, cos’è l’agibilità degli immobili? Quali sono i requisiti per ottenerla? E, se non c’è,  quali sono i costi? E a cosa serve realmente? 

Ti rispondo molto semplicemente.

L’agibilità è l’insieme di condizioni dell’immobile che determinano la sicurezza per viverci.

Che sia un appartamento o un locale commerciale, per ottenerla, devi avere gli impianti conformi e certificati, luce rapportata alla superficie e gli spazi minimi di vivibilità. 

Di solito l’investimento  medio per ottenerla si aggira intorno ai 500 Euro per un immobile di media dimensione, esclusi i diritti comunali e le relative certificazioni. 

Per immobili invece venduti “da ristrutturare” si potrà ottenere solo dopo l’ultimazione dei lavori e in quel caso lo farà il futuro proprietario. 

É preferibile richiederla entro 15 giorni dalla chiusura lavori per evitare sanzioni fino a 500€.

Quindi, l’agibilità è un titolo urbanistico obbligatorio, che garantisce e chiude un iter ma non compromette la vendibilità dell’immobile.

Insomma, puoi vendere casa lo stesso anche se non hai l’agibilità, basta essere chiari dall’inizio.

Ma quindi perché è importante ai fini pratici? 

Se dotato di agibilità, sei consapevole che gli impianti sono a norma, e nel caso in cui lo scopo fosse esercitare un’attività aperta al pubblico, avresti già le cose a posto per richiedere licenze e autorizzazioni. 

Quindi, a meno che non sia un immobile di nuova costruzione o ristrutturato da qualche anno, l’agibilità è un elemento importante, sí, ma non essenziale per la commerciabilità  dell’immobile. 

Per evitare equivoci e scene di meraviglia il giorno dell’atto, gioca d’anticipo con il tuo acquirente o venditore, e parlane quando hai deciso di concludere l’affare. 

Altrimenti, se preferisci avere una casa con “bollino blu”, e ci sono tutti i presupposti, l’investimento per ottenerla è ragionevole e, in tal caso, consigliabile. 

Scrivimi nei commenti per condividere la tua esperienza.

Se vuoi saperne di più o semplicemente avere ancora qualche chiarimento, puoi scrivermi senza alcun impegno a immobiliare@andrearuocco.it indicando il tuo recapito telefonico oppure puoi chiamarmi direttamente al numero ‭0890977085.

A Salerno siamo in Corso Garibaldi al 146/c.