Se ti sei trovato nella situazione di vendere una casa con abuso edilizio, è il momento di chiarire bene cosa significa e cosa fare.

Ti spiegherò con semplicità perché è una condizione piuttosto diffusa e come si possa risolvere affidandoti a un consulente immobiliare serio e a un buon “tecnico”.

Cosa si intende per abuso edilizio?

Può capitare che un proprietario esegua dei lavori di ristrutturazione interna e pensi non sia necessario richiedere i permessi al Comune della propria città.

Ecco, per abuso edilizio si intende un illecito che viola le norme in materia edile. Può trattarsi di una modifica di un immobile senza le autorizzazioni necessarie oppure, addirittura, di una costruzione, ad esempio, su un suolo considerato non edificabile – in questo caso non sanabile.

In generale, si parla di abuso edilizio quando si interviene su un immobile in assenza o in difformità di una precedente autorizzazione a procedere nei lavori di ristrutturazione – se modificano la pianta originaria – o di costruzione. Di norma è il Comune a rilasciare tali autorizzazioni, prima dell’inizio dei lavori.

È previsto dal Testo Unico delle disposizioni legislative in materia edilizia in costante aggiornamento.

Quando si è in procinto di vendere una casa, l’abuso edilizio può essere in buona fede, se l’immobile è stato acquistato molti anni prima o se si tratta di vendere una casa ereditata. Vediamoli nel dettaglio.

Tipologie di abuso edilizio a Salerno

Nell’area di Salerno l’esperienza mi ha portato ad avere a che fare con diverse tipologie di abusi edilizi. Nel centro storico, in particolare, i più frequenti sono stati:

• soppalchi in assenza di autorizzazioni da parte del Comune e del Genio Civile
• verande
• diversa distribuzione interna degli immobili
• facciate con aperture di finestre o balconi inesistenti, soprattutto negli immobili degli anni ’60-’80 che richiedono autorizzazioni anche da parte del condominio
• aperture di porte interne che modificano le mura portanti.

In tutti i casi si tratta di problematiche risolvibili, più o meno importanti, che richiedono di conseguenza tempi e costi diversi per essere sanati.

Come capire se c’è un abuso edilizio, quando stai per vendere casa?

Per capire di primo acchito se si configura un abuso edilizio o una difformità, è possibile prendere la propria piantina depositata all’Ufficio del Catasto e confrontarla con lo stato di fatto della casa che si intende vendere.

E’ opportuno comunque fare un indagine agli archivi del Comune competente per confrontare il progetto originario con lo stato di fatto della propria abitazione – planimetria catastale.

Può capitare che la stessa distribuzione degli spazi dell’immobile risulti differente. È opportuno allora approfondire se si tratta di un mancato aggiornamento della piantina recensita o corre l’obbligo di richiedere l’autorizzazione al Comune, perché non si è provveduto in precedenza.

In questo specifico caso per ottenere la sanatoria occorreranno circa 8-10 giorni e circa 1.000-1.500 euro. È importante conoscere prima eventuali abusi edilizi, perché possono compromettere la buona riuscita della compravendita e in ogni caso si rivelano una spiacevole sorpresa per il venditore che si ritrova un’ulteriore spesa che non aveva preventivato.

Come si fa a sanare un abuso edilizio?

Se vuoi vendere la tua casa con un abuso edilizio, oggi nella maggior parte dei casi hai la fortuna di poterlo sanare con relativa facilità.

Ho precisato “relativa” perché dipende dalla professionalità del tecnico di cui ti avvali o dalla possibilità di affidarti a un valido consulente immobiliare che conosca come muoversi per risolvere il problema nel migliore dei modi.

Nel 99% dei casi la sanatoria è possibile. Fanno eccezione gli immobili soggetti a vincoli da parte della sovraintendenza paesaggistica o dei beni culturali. In questi casi l’iter è più complesso e richiede maggior dispendio di risorse e di tempo.

Vale anche la pena ricordare che in questo particolare momento le pratiche burocratiche risultano spesso più lente e possono necessitare di tempistiche più lunghe.

Come vendere una casa con abuso edilizio?

Per vendere una casa con abuso edilizio o con delle difformità si possono percorrere due strade:

• si risolve il problema prima di mettere in vendita la casa
• si trova un accordo affinché il proprietario possa procedere a sanare l’abuso edilizio dopo il versamento della caparra confirmatoria.

Nel primo caso le tempistiche sono definite e la vendita fa il suo normale corso.

Nel secondo, l’operazione potrebbe richiedere tempi più dilatati ma consente di negoziare, grazie alla trattativa proposta dal consulente immobiliare, una soluzione vantaggiosa per le parti senza perdere la compravendita.

Per questo è fondamentale effettuare tutti i controlli urbanistici e notarili prima di procedere con la promozione dell’immobile attraverso i canali pubblicitari.

Se hai intenzione di vendere un immobile a Salerno, puoi rivolgerti a me privatamente e senza alcun impegno scrivendomi a immobiliare@andrearuocco.it oppure chiamandomi per saperne di più al ‭0890977085‬.